“새로운 법 때문에 이제는 고객이 모두 커미션을 내야 합니다.” 정말 사실일까요?
최근 부동산 거래에서 가장 많이 듣는 말 중 하나가 있습니다.
“법이 바뀌어서 이제는 랜드로드(또는 셀러)가 에이전트 커미션을 지급할 의무가 없습니다. 따라서 테넌트(또는 바이어)가 모두 부담해야 합니다.”
실제로 법과 업계 관행이 일부 변경되면서 커미션 협상 방식은 과거보다 다양해졌습니다. 그러나 이러한 변화를 악용해 소비자에게 과도한 커미션을 요구하는 사례도 발생하고 있어 주의가 필요합니다.
실제 사례
한 타주 거주 테넌트는 인터넷으로 주택을 찾던 중 한 에이전트와 계약을 진행하게 됐습니다.
놀랍게도 이 에이전트는 해당 주택을 단 한 번도 직접 보여주거나 방문하지 않은 상태에서 계약을 진행했습니다.
에이전트는 처음부터 다음과 같이 설명했습니다.
“법이 바뀌어서 이제 랜드로드는 커미션을 지급하지 않아도 됩니다. 따라서 랜드로드와 테넌트 양쪽 커미션을 모두 테넌트가 부담해야 합니다.”
이후 에이전트는 TRBC(Tenant Representation and Broker Compensation Agreement)를 작성하면서 다음과 같이 설명했습니다.
- 월 렌트비: $5,000
- 커미션: 4%
- 총 지급액: $2,400
테넌트는 부동산 거래 경험이 없었기 때문에 “새로운 법이 그런가 보다”라고 믿고 결국 $2,400의 커미션 지급 계약서에 서명했습니다.
하지만 이후 확인된 사실은 달랐습니다.
조사 결과 실제 임대료는 원래 $4,800이었으며, 계약서는 $5,000으로 작성됐습니다.
또한 해당 에이전트는 랜드로드로부터 약 $2,000의 커미션을 이미 지급받은 것으로 확인됐습니다.
그럼에도 불구하고 테넌트에게 추가로 약 $1,000의 커미션을 요구했습니다.
결과적으로 일반적인 거래 수준을 훨씬 초과하는 커미션을 랜드로드와 테넌트 양측으로부터 모두 받게 된 것입니다.
TRBC 계약서는 무엇을 의미할까요?
많은 사람들이 TRBC 계약서에 서명하면서도 내용을 자세히 확인하지 않습니다.
하지만 일반적으로 TRBC에는 에이전트가 랜드로드로부터 받은 커미션이 테넌트와 약정한 보수를 초과할 경우, 초과 금액을 테넌트에게 크레딧(차감)해야 한다는 내용이 포함돼 있습니다.
따라서 계약 전 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.
– 랜드로드가 커미션을 지급하는가?
– 지급한다면 얼마를 지급하는가?
– 해당 금액이 내 커미션에 어떻게 반영되는가?
이는 렌트 거래만의 문제가 아닙니다.
많은 사람들이 이런 문제가 렌트 거래에서만 발생한다고 생각하지만 바이어 거래 역시 동일합니다.
최근에는 바이어 브로커 계약(Buyer Representation Agreement)을 먼저 작성하는 경우가 많아졌습니다.
계약 내용을 제대로 확인하지 않을 경우,
– 셀러가 이미 바이어 에이전트 커미션을 지급하고 있는데도 바이어에게 다시 동일한 커미션을 요구하는 경우
– 계약 내용을 충분히 설명하지 않은 채 서명을 받는 경우
등의 분쟁이 발생할 수 있습니다.
물론 모든 에이전트가 그런 것은 아닙니다.
대부분의 부동산 전문가는 정직하고 투명하게 업무를 수행합니다.
하지만 일부 사례로 인해 소비자가 피해를 입는 일이 발생하고 있는 만큼 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.
계약 전 반드시 확인해야 할 사항
– “법이 바뀌었다”는 말만 믿지 마십시오.
– 커미션을 누가 지급하는지 반드시 확인하십시오.
– 바이어 또는 테넌트가 부담해야 하는 최대 금액을 확인하십시오.
– 랜드로드 또는 셀러가 지급하는 커미션이 어떻게 정산되는지 확인하십시오.
– 계약서를 충분히 읽고 이해한 후 서명하십시오.
– 이해되지 않는 부분이 있다면 다른 브로커나 변호사에게 문의하십시오.
소비자는 계약 내용을 알 권리가 있습니다.
법이 바뀌었다는 이유만으로 소비자가 무조건 모든 커미션을 부담해야 하는 것은 아닙니다.
커미션은 계약에 따라 결정되는 사항이며 거래마다 다를 수 있습니다.
가장 중요한 것은 계약 내용을 정확히 이해하고, 누가 얼마를 지급하는지 투명하게 설명받는 것입니다.
계약서 한 장을 제대로 확인하는 것만으로도 수천 달러의 불필요한 비용을 막을 수 있습니다.
부동산 거래는 많은 사람들에게 인생에서 가장 큰 계약 중 하나입니다.
“법이 바뀌었습니다”라는 말보다 중요한 것은 계약서에 실제 어떤 내용이 적혀 있는지입니다.
계약 전 충분히 확인하고, 궁금한 점이 있다면 반드시 질문하시기 바랍니다.
여러분의 권리는 여러분이 직접 지켜야 합니다.
<레이철 윤 캘리포니아 브리지 리얼티 대표>rachael@calbridgerg.com>
***레이첼 윤은 California Bridge Realty 대표로, 상업용 부동산과 비즈니스 매매를 전문으로 하는 20년 경력의 실무형 전문가다. H Mart, 메가마트, 농심 등 대기업과 협업하며 대형 리테일 프로젝트를 수행했고, Irvine Company 등 주요 자산 소유주와의 리스 협상을 통해 전략적 조건을 이끌어내는 협상력을 강점으로 한다. 현재 약 45명의 에이전트와 함께 북가주부터 샌디에고까지 네트워크를 운영하며 투자자 맞춤 자문을 제공하고 있다.
