페이오프된 내 집, 리버스 모기지로 에쿼티 꺼내 쓸까?
미국에 정착해 반평생을 땀 흘려 일해 오신 한인 1세대 은퇴자분들의 자산 내역을 살펴보면 한 가지 뚜렷한 공통점이 있습니다. 바로 전체 자산의 70~80%가 부동산에 집중되어 있고, 금융자산은 20~30%에 불과한 불균형한 구조를 갖고 계신다는 점입니다.
성실하게 모기지를 부어 마침내 백만 달러가 넘는 번듯한 내 집을 온전히 페이오프(Pay-off)하셨지만, 은퇴 후 맞닥뜨리는 현실은 녹록지 않습니다. 모기지는 끝났어도 매년 가파르게 오르는 재산세(Property Tax), 만만치 않은 집 관리비와 의료비는 쉼 없이 빠져나갑니다. 정작 매달 손에 쥐는 현금은 소셜 시큐리티 연금에 크게 의존하다 보니, ‘수십억 원대 집을 깔고 앉아 매달 생활비에 쪼들리는’ 이른바 ‘하우스 리치, 캐시 푸어(House Rich, Cash Poor)’ 시니어가 적지 않은 것이 오늘날의 현실입니다.
더 큰 아쉬움은, 낯선 미국 금융 시스템에 대한 오랜 불신과 조심스러움 때문에 평생 손에 쥐어 온 ‘부동산 하나’에만 모든 노후를 의지하시는 경우가 많다는 사실입니다.
피땀 흘려 일군 자산을 지키려는 마음은 충분히 이해하지만, 금융에 대한 지나친 경계심 때문에 정작 나의 노후를 지켜줄 수 있는 다양한 금융 안전망마저 닫아두시는 것은 참으로 아쉬운 대목입니다. 은퇴 후의 삶은 자산의 ‘크기’가 아니라 손에 쥐는 ‘현금흐름(Cash Flow)’이 결정합니다. 그렇다면 벽돌 사이에 묶여 잠자는 에쿼티(Equity)를 어떻게 꺼내 써야 할까요? 가장 먼저 검토되는 도구가 바로 연방정부 보증 리버스 모기지(HECM)입니다.
리버스 모기지의 실질적 장점
현재 정든 내 집에서 평생 거주하면서 세금(Tax-free) 없이 필요한 현금을 인출할 수 있습니다. 일시불, 평생 월지급식(Tenure), 혹은 필요할 때 꺼내 쓰는 신용 한도(Line of Credit) 등 인출 방식이 유연합니다. 대출금으로 취급되어 소득으로 잡히지 않으므로, 소셜 시큐리티 과세 소득이나 메디케어 파트 B/D 추가 보험료(IRMAA)를 높이지 않는다는 점도 큰 장점입니다.
많은 분이 두려워하는 오해와 진실
“집값이 폭락하거나 너무 오래 살면 빚더미에 앉아 쫓겨나거나 돈이 바닥나지 않을까?” 염려하시는 분들이 많습니다. 연방정부 보증 HECM은 법적으로 ‘비소구(Non-recourse)’ 금융입니다. 부부가 100세 넘게 장수하여 누적된 대출 잔액이 집값을 초과하거나 부동산 시장이 폭락하더라도, 차용인이 그 집에 거주하는 한 쫓겨나지 않으며 초과 부채는 자녀(상속인)에게 청구되지 않습니다. 평생 지급식(Tenure)을 택했다면 에쿼티가 바닥나도 약정된 월지급금은 평생 지급됩니다.
선택 전 반드시 짚어야 할 핵심
그러나 공짜 돈은 아닙니다. 매달 갚지 않는 대신 인출 원금에 복리 이자와 모기지 보험료가 누적되어 빚이 늘어납니다. 부모 사후에 주택 매각을 통해 부채를 정산해야 하므로, 자녀에게 물려줄 집의 순자산(Equity)이 사실상 소진된다는 점을 감수해야 합니다. 또한 재산세와 화재보험료, 주택 관리 의무는 여전히 집주인의 몫이므로 이를 소홀히 하면 차압 위험이 발생할 수 있습니다.
내 집에 머물며 자립하기 위한 현실적인 대안이 될 수 있지만, 집을 온전히 지켜 자녀에게 물려주고 싶은 분들에게는 깊은 고민이 남습니다. 그렇다면 주택에 부채를 얹지 않고도 마르지 않는 평생 월급을 만드는 길은 없을까요? 다음 편에서는 유동화된 자산과 연금보험을 통해 평생 소득을 고정하는 전략을 다룹니다.
