[천관우 변호사의 이민·부동산 칼럼]영주권자의 미국 부동산 절세 특권

이번 컬럼에서는 2026년 기준으로 인플레이션을 반영하여 정정한 미국 내 부동산 소유 시 영주권자(세법상 거주자)의 절세 효과를 정리해드립니다. 미국에 부동산을 구입하고 영주권자 (거주자)가 된 경우의 절세 효과에 대하여 알려드립니다.

미국 세법상 거주자(영주권자)는 비거주자(외국인)에 비해 평생 증여·상속세 공제 한도가 현저히 높습니다.

통합 평생 증여·상속세 공제 (Lifetime Exemption):
- 2026년 기준: 개인당 $1,500만 (부부 합산 $3,000만)
- 대다수의 경우 미국 내 부동산을 자녀나 타인에게 증여하더라도 이 평생 공제 한도 내에 포함되어 실제 납부할 연방 증여세가 발생하지 않습니다.
연간 증여세 비과세 한도 (Annual Exclusion):
- 수증자(받는 사람) 1인당 연간 $19,000 (부부 합산 $38,000)까지는 평생 공제 한도를 차감하지 않고 무제한 증여할 수 있습니다.
배우자 간 증여:
- 배우자가 미국 시민권자인 경우: 금액 제한 없이 무제한 비과세 증여가 가능합니다.
- 배우자가 영주권자/비거주자인 경우: 2026년 기준 연간 $194,000까지 비과세가 적용됩니다.

부동산 소유자가 사망하여 유산으로 상속될 때 적용되는 상속세 역시 영주권자 신분에서 강력한 혜택을 받습니다.

평생 상속세 공제 한도 적용:
- 영주권자: 사망 시 전 세계 자산을 포함하여 평생 공제 한도($1,500만 / 부부 합산 $3,000만)까지 상속세가 면제됩니다.
- 비거주자(외국인)와의 비교: 비거주자가 미국 부동산을 소유하다 사망할 경우 상속세 면제 한도가 단 $60,000에 불과하며, 이를 초과하는 금액에 대해 최고 40%의 상속세가 부과됩니다. 영주권 취득은 이 비거주자 상속세 리스크를 해소해 줍니다.
취득가액 상향 조정 (Step-Up in Basis):
- 사망으로 인해 상속인이 부동산을 물려받을 때, 부동산의 장부상 취득가액이 사망 당시의 시가(Fair Market Value)로 재정산(Step-Up)됩니다.
- 상속인이 해당 부동산을 추후 매각할 때, 피상속인(사망자)의 최초 매입가가 아닌 상속 당시 시가를 기준으로 양도차익을 계산하므로 과거에 발생한 자본이득세(양도소득세)가 사실상 소멸하는 절세 효과를 얻습니다.

미국 내 부동산을 매각할 때 발생하는 양도소득세와 관련하여 아래의 절세 제도를 활용할 수 있습니다.

주거용 주택 양도소득세 비과세 (IRC Section 121):
- 매각일 기준 최근 5년 중 최소 2년 이상 해당 주택을 주 거주지(Primary Residence)로 소유하고 실제로 거주한 경우 적용됩니다.
- 부부 공동보고(MFJ): 양도차익 최대 $500,000까지 비과세
- 개인 보고(Single): 양도차익 최대 $250,000까지 비과세
1031 Exchange (투자용/상업용 부동산 이월 과세):
- 투자용 부동산을 매각한 후 발생한 매각 대금으로 동종의 다른 투자용 부동산(Like-Kind Property)을 정해진 기한 내(45일 이내 지정, 180일 이내 매수)에 재투자할 경우, 양도소득세 과세를 당해 연도에 내지 않고 미래로 이월(Deferral)시킬 수 있습니다.
FIRPTA (외국인 부동산 투자 세법) 원천징수 면제:
- 비거주자(외국인)가 미국 부동산을 매각할 때는 매매 대금의 10%~15%를 국세청(IRS)이 예치금 형태로 원천징수하지만, 영주권자는 미국 세법상 거주자(Resident Alien)이므로 FIRPTA 원천징수가 완전히 면제됩니다.

상속세·증여세·양도세 비과세 및 공제 한도 총정리