집을 사는 과정에서 많은 바이어분들이 가장 많이 하는 실수가 있습니다. 오퍼가 수락되고 에스크로에 들어가면 “이제 거의 끝났다”라고 생각하면서 마음이 조금 풀리는 순간입니다.
하지만 실제로는 이 시기가 가장 중요한 단계이고, 작은 실수 하나로도 거래가 깨질 수 있는 매우 민감한 시기입니다. 특히 클로징 직전까지도 은행과 에스크로는 계속해서 바이어의 상황을 체크하고 있기 때문에, 마지막까지 긴장을 놓지 않는 것이 중요합니다.
실제로 현장에서 자주 발생하는 문제 중 하나는 큰 금액의 소비입니다. 새 집에 들어갈 가구를 미리 구매하거나, 자동차를 리스하거나, 크레딧 카드를 갑자기 많이 사용하는 경우가 있습니다. 바이어 입장에서는 “이미 승인도 받았고 괜찮겠지”라고 생각할 수 있지만, 대출은 클로징 직전까지 다시 확인되기 때문에 이런 변화가 바로 영향을 미칠 수 있습니다. 갑자기 부채 비율이 올라가거나 크레딧 점수가 떨어지면, 승인 조건이 바뀌거나 심한 경우 대출이 취소될 수도 있습니다.
또 하나 중요한 부분은 직장과 소득의 변화입니다. 에스크로 중에 이직을 하거나 근무 형태가 바뀌는 경우, 특히 같은 업종이 아닌 경우에는 대출 승인에 문제가 생길 수 있습니다. 은행은 안정적인 소득을 가장 중요하게 보기 때문에, 클로징이 끝날 때까지는 최대한 현재 상태를 유지하는 것이 안전합니다.
크레딧과 관련된 행동도 매우 중요합니다. 새로운 계좌를 만들거나, 신용카드를 추가하거나, 기존 카드 사용량이 급격히 증가하는 경우에도 점수에 영향을 줄 수 있습니다. 이런 작은 변화들이 모이면 대출 조건이 바뀌거나 이자율이 올라갈 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
많은 분들이 놓치는 부분이 바로 디파짓입니다. 단순히 돈을 보내는 과정이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 자금의 출처(Source of Funds)가 매우 중요한 요소입니다. 디파짓을 어떤 계좌에서 보내느냐에 따라 대출 승인에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어 부부 공동 구매인 경우 공동 계좌에서 보내는 것이 일반적이며, 개인 계좌에서 보내는 경우에는 추가적인 설명이 필요할 수 있습니다. 또한 사업체 계좌에서 자금이 나오는 경우에는 더욱 까다롭게 검토될 수 있기 때문에 반드시 사전에 렌더와 상의해야 합니다. 아무 생각 없이 자금을 이동하거나 보내게 되면, 나중에 설명이 되지 않아 문제가 발생할 수 있습니다.
컨틴전시(Contingency)에 대한 이해도 매우 중요합니다. 바이어는 일정 기간 동안 인스펙션, 감정, 대출 등의 조건을 확인할 수 있는 보호 장치를 가지고 있습니다. 하지만 이 컨틴전시를 충분한 검토 없이 먼저 제거해버리면, 이후 문제가 생겼을 때 계약을 안전하게 취소할 수 있는 방법이 사라지게 됩니다. 특히 컨틴전시를 모두 제거한 이후에 계약을 취소하게 되면 디파짓을 돌려받지 못할 수 있기 때문에, 이 부분은 반드시 신중하게 결정해야 합니다.
또 한 가지는 바이어의 심리적인 변화입니다. 계약 이후에도 “이 집이 맞는 선택일까?”라는 고민이 커지면서 스스로 거래를 포기하는 경우가 있습니다. 하지만 이 시점에서는 이미 법적인 계약이 진행 중이기 때문에 단순한 마음 변화로 취소를 하게 되면 금전적인 손실로 이어질 수 있습니다.
마지막까지 방심하지 않는 것이 중요합니다
결국 에스크로는 단순한 절차가 아니라 마지막까지 철저하게 관리해야 하는 중요한 과정입니다.
특히 바이어 입장에서는 작은 행동 하나가 전체 거래에 영향을 줄 수 있기 때문에, 클로징 전까지는 모든 결정을 더욱 신중하게 해야 합니다. 또한 이 과정에서 경험 있는 에이전트의 가이드는 불필요한 리스크를 줄이고, 각 단계에서 무엇을 조심해야 하는지 방향을 잡는 데 도움이 될 수 있습니다. 마지막까지 방심하지 않고 준비하는 것이 안전하게 클로징으로 이어지는 가장 중요한 포인트입니다.
레이첼 윤 캘리포니아 브리지 리얼티 대표>rachael@calbridgerg.com>
***레이첼 윤은 California Bridge Realty 대표로, 상업용 부동산과 비즈니스 매매를 전문으로 하는 20년 경력의 실무형 전문가다. H Mart, 메가마트, 농심 등 대기업과 협업하며 대형 리테일 프로젝트를 수행했고, Irvine Company 등 주요 자산 소유주와의 리스 협상을 통해 전략적 조건을 이끌어내는 협상력을 강점으로 한다. 현재 약 45명의 에이전트와 함께 북가주부터 샌디에고까지 네트워크를 운영하며 투자자 맞춤 자문을 제공하고 있다.
