트럼프 2기세법(OBBBA)으로 변경되는 부동산 관련 세법내용
지난 7월 4일, 트럼프 행정부의 ‘One Big Beautiful Bill Act(OBBBA)’가 최종 확정되면서 미국 내 부동산 세제 환경에도 상당한 변화가 생겼습니다. 특히 모기지 이자, 재산세, 감가상각, 이자 공제, QBI 공제 등 다양한 항목에서 새로운 규정이 적용되며, 거주용 부동산과 임대용 부동산 간의 세제 혜택 차이가 더욱 뚜렷해졌습니다.
먼저 자기 거주용 부동산의 경우, 모기지 이자 공제 한도는 기존과 동일하게 주택 원금 $750,000까지 유지되며, 2017년 12월 15일 이전에 체결된 모기지에 대해서는 $1,000,000까지 공제가 가능한 규정이 여전히 적용됩니다. 한편, 이번 개정안에서 주목할 부분은 주지방세(State and Local Tax) 공제 한도의 확대입니다. 이제 재산세를 포함한 지방세 전액에 최대 4만달러까지 공제가 가능해져, 세율이 높은 지역 거주자들에게 특히 유리하게 작용할 수 있습니다. 또한 2년 이상 실거주 요건을 충족하면 단독 신고 시 $250,000, 부부 공동 신고 시 최대 $500,000까지 양도차익에 대해 세금이 면제됩니다.
반면 임대용 부동산의 경우에는 OBBBA가 더욱 강력한 세제 인센티브를 제공합니다. 가장 큰 변화는 QBI(Qualified Business Income) 공제의 영구화와 phase-out 구간 확대입니다. 부부 공동 신고 기준으로는 기존 $340,100에서 $450,000까지 상향되어 더 많은 납세자들이 20% 공제를 적용받을 수 있게 되었습니다.
또한, 사업용 이자 공제 방식이 EBIT 기준에서 EBITDA 기준으로 환원된 것도 중요한 변화입니다. 감가상각비와 상각비를 포함한 소득 기준을 적용하게 되면서, 공제 가능한 이자 한도가 늘어나 자본집약적인 부동산 투자자들에게 유리해졌습니다.
특히 주목할 만한 점은 100% 보너스 감가상각의 영구화입니다. 원래는 2025년부터 단계적으로 축소될 예정이었으나, 이번 법안에서는 전면 복원되어 2025년 1월 19일 이후 취득한 자산부터 적용이 가능합니다. 임대 부동산에 사용되는 기계, 설비, 내부 개선공사(QIP) 등이 해당됩니다.
1031 교환(Like-Kind Exchange) 제도는 변동 없이 유지됩니다. 사업용 또는 투자용 부동산 간의 자산 교체 시 양도차익에 대한 과세를 이연할 수 있는 이 제도는, 부동산 포트폴리오를 재구성하거나 규모를 확대하려는 투자자들에게 여전히 중요한 전략적 수단으로 작용하고 있습니다.
마지막으로 수동적 손실 공제는 기존 규정이 유지되며, 부동산 전문인(Real Estate Professional) 요건을 충족하는 경우 손실을 전액 공제받을 수 있습니다. 연간 750시간 이상 부동산 관련 업무에 종사하고, 부동산이 주된 업무여야 한다는 요건은 계속 적용됩니다.
요약하자면, 자기 거주용 부동산은 거주 안정과 자산 보호에 중점을 둔 세제 혜택이 유지되고 있으며, 임대용 부동산은 투자 유인을 위한 공제 확대와 감가상각 강화에 방점이 찍혀 있습니다. 향후 부동산 관련 세금 전략을 수립하실 때 OBBBA의 변화 내용을 반드시 고려하시기를 권해드립니다.
Peter M. Sohn, CPA
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