컨틴전시 리무벌(Contingency Removal)의 의미에 대해 알아볼까요?
가장 먼저 Contingency(컨틴전시)란 무엇일까요?
부동산 매매계약에서 특정 조건이 충족되지 않으면 매수자가 계약을 취소할 수 있도록 하는 보호 장치입니다.
캘리포니아 부동산 거래에서 Contingency Removal은 바이어가 계약상 보호장치를 해제하고 본격적으로 계약을 확정하는 절차입니다. 이 단계 이후에는 거래를 완료하지 못할 경우 디파짓을 잃을 위험이 발생할 수 있기 때문에 매우 신중하게 결정해야 합니다.
대표적인 예:
Inspection Contingency (주택 점검) – 집 상태를 점검한 후 문제가 크면 계약을 취소하거나 재협상 가능
Appraisal Contingency (감정평가) – 감정가가 매매가보다 낮게 나오면 계약을 취소하거나 가격 협상 가능
Loan Contingency (융자 승인) – 대출 승인을 받지 못하면 계약을 취소 가능
Sale of Buyer’s Property Contingency – 기존 집을 팔아야 새 집을 살 수 있는 경우
그럼, Contingency Removal은 무엇인가?
예를 들어:
매수자가 집을 점검했다.
감정평가도 완료됐다.
대출 승인도 받았다.
그러면 매수자는 판매자에게:
“이제 위 조건들은 모두 만족되었으므로 제거(Remove)하겠습니다.” 라고 서면으로 통지합니다.
이를 Contingency Removal이라고 합니다.
부동산 거래에서 컨틴전시는 일반적으로 크게 세 가지로 나뉩니다.
1. 인스펙션 컨틴전시 (Inspection Contingency)
2. 감정가 컨틴전시 (Appraisal Contingency)
3. 론 컨틴전시 (Loan Contingency)
이 외에도 HOA 서류 검토, 셀러 디스클로저 검토, 지질 보고서(Soils Report),
자연재해 보고서(NHD Report), 기타 추가 조사 사항 등을 별도의 컨틴전시로 포함할 수 있습니다.
가장 중요한 점은 바이어가 “All Contingencies Removed” 문서에 서명하는 순간부터입니다.
이 시점 이후에는 거래를 정상적으로 종결하지 못할 경우 바이어의 디파짓(Deposit)이 위험에 노출될 수 있으며, 상황에 따라 셀러에게 손해배상금으로 지급될 수 있습니다.
특히 론 컨틴전시는 계약서에 정해진 기간 내에 제거하게 되며, 전통적인 CAR 계약서에서는 17일이 기본 설정인 경우가 많습니다.
30일 에스크로를 기준으로 보면, 론 컨틴전시를 제거한 이후 약 13일 정도의 기간 동안 바이어는 반드시 최종 대출 승인을 받아야 합니다.
따라서 론 승인이 완전히 확정되기 전에는 론 컨틴전시를 제거하지 않는 것이 매우 중요합니다.
만약 바이어가 론 컨틴전시를 제거한 이후 다음과 같은 문제가 발생하면 대출 승인이 취소될 수 있습니다.
- 고가의 가구 또는 차량 구입
- 과도한 현금 인출 또는 입금
- 대출 담당자와 상의 없는 자금 이동
- 직장 변경
- 소득 감소
- 갑작스러운 해고
- 신용점수 하락
이러한 사유로 인해 최종 대출이 거절되어 클로징을 하지 못하는 경우, 이미 모든 컨틴전시를 제거한 상태라면 바이어는 일반적으로 디파짓은 매매가격의 최대 3% 범위 내에서 Liquidated Damages(예정손해배상금) 조항에 따라 셀러에게 귀속될 수 있습니다.
인스펙션 컨틴전시 제거는 단순히 인스펙션을 마쳤다는 의미가 아닙니다.
이는 바이어가 모든 조사와 검토를 완료하고, 필요한 수리 요청(Repair Request)이나 크레딧 협상이 모두 마무리되었으며, 현재 상태의 부동산을 수용하기로 결정했다는 의미입니다.
따라서 일반적으로는 다음 순서로 진행하는 것이 안전합니다.
1. 인스펙션 및 각종 조사 완료
2. 수리 요청 및 크레딧 협상 완료
3. 감정가 확인
4. 최종 대출 승인 확인
5. 모든 컨틴전시 제거
왜 중요한가?
컨틴전시가 제거되기 전:
매수자는 특정 사유로 계약을 취소할 수 있음
일반적으로 계약금(Earnest Money Deposit)을 돌려받을 가능성이 높음
컨틴전시가 제거된 후:
계약은 훨씬 더 확정적(Binding)이 됨
매수자가 정당한 이유 없이 계약을 취소하면 계약금을 잃을 수 있음
즉, 매수자 입장에서는 매우 중요한 결정입니다.
컨틴전시 제거는 단순한 서류 작업이 아니라,
바이어가 해당 부동산을 현재 조건으로 구매하겠다는 법적 의사표시이며,
이 시점 이후에는 계약 취소 시 계약금 손실 위험이 크게 증가하므로 매우 신중하게 진행해야 합니다.
레이첼 윤 캘리포니아 브리지 리얼티 대표>rachael@calbridgerg.com>
***레이첼 윤은 California Bridge Realty 대표로, 상업용 부동산과 비즈니스 매매를 전문으로 하는 20년 경력의 실무형 전문가다. H Mart, 메가마트, 농심 등 대기업과 협업하며 대형 리테일 프로젝트를 수행했고, Irvine Company 등 주요 자산 소유주와의 리스 협상을 통해 전략적 조건을 이끌어내는 협상력을 강점으로 한다. 현재 약 45명의 에이전트와 함께 북가주부터 샌디에고까지 네트워크를 운영하며 투자자 맞춤 자문을 제공하고 있다.
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