미국과 이란 간 전쟁이 미국 주택시장 회복 기대에 찬물을 끼얹었다. 전쟁 장기화로 에너지 가격과 인플레이션 우려가 커지자 미 국채 금리가 상승했고, 이에 따라 모기지 금리도 다시 오르고 있기 때문이다.
26일월스트리트저널(WSJ)에 따르면 미국의 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 6.51%로 올라 최근 9개월 만에 최고치를 기록했다. 모기지 금리는 통상 미국 10년물 국채금리와 연동되는데, 이란 전쟁에 따른 에너지 가격 불안과 물가 상승 우려가 국채금리를 밀어 올린 영향이다.
전쟁 발발 직전까지만 해도 모기지 금리는 2022년 이후 처음으로 5%대에 진입하며 주택시장 회복 기대를 키웠지만, 지정학적 리스크가 커지면서 다시 상승세로 돌아섰다.
미국 주택시장은 최근까지 완만한 개선 흐름을 보였다. 주택 구매자가 소득에서 주거비로 지출하는 비율은 2023년 말 48%에서 최근 42% 수준으로 낮아졌다. 전미부동산중개인협회(NAR) 조사에서도 단독주택 매물 공급량은 코로나19 이전 수준을 회복한 것으로 나타났다. 소득 증가 속도가 주택 가격 상승률을 웃돌면서 매수자들의 구매력도 일부 개선되는 분위기였다.
하지만 금리가 다시 오르면서 시장 회복 동력은 약해졌다. 부동산 전문가들은 주택 매수 수요가 본격적으로 살아나려면 모기지 금리가 6% 아래로 내려가야 한다고 본다. 금리 하락은 매도자에게도 중요하다. 현재 미국 주택대출자의 약 절반은 4% 미만의 저금리 대출을 보유하고 있어, 금리가 충분히 낮아지지 않으면 기존 주택을 팔고 새집을 사려 하지 않을 가능성이 크다.
모건스탠리도 전망을 수정했다. 당초 올해 안에 모기지 금리가 5.75%까지 내려갈 수 있다고 봤지만, 최근에는 2027년 말까지도 6% 이하로 떨어지기 어려울 수 있다고 분석했다. 이에 따라 미국 주택시장은 4년 연속 거래 부진이 이어질 가능성이 커졌다.
반면 주식시장은 다른 흐름을 보이고 있다. 실물 경기 둔화 우려에도 인공지능(AI) 관련 자산에 대한 투자 수요가 이어지면서 증시는 견조한 상승세를 유지하고 있다. S&P 500 선물지수는 개장을 앞두고 0.5% 안팎의 상승세를 보였고, 엔비디아와 마이크론 등 주요 반도체주는 전쟁 이후 저점 대비 큰 폭으로 반등했다. 일본 소프트뱅크그룹도 오픈AI와 반도체 설계기업 암(Arm)에 대한 투자 가치가 부각되며 도쿄증시에서 닛케이지수는 11% 급등, 4거래일간 56%의 폭등세를 기록했다.
AI 데이터센터 확산은 에너지 시장에도 영향을 미치고 있다. 대규모 데이터센터 운영에는 안정적인 전력 공급이 필수적인 만큼, 24시간 일정하게 전력을 생산할 수 있는 기저부하 전원에 대한 관심이 커지고 있다.
최근 증시에 상장한 지열발전 스타트업 페르보(Fervo)가 대표적이다. 페르보는 날씨에 따라 발전량이 달라지는 태양광·풍력과 달리 안정적인 전력 생산이 가능하다는 점에서 투자자들의 주목을 받으며 수십억 달러의 기업 가치를 인정받고 있다.
WSJ는 “현재 금융시장은 뚜렷한 온도 차를 보이고 있다”며 “이란 교전 재개와 금리 상승은 미국 주택시장에 부담으로 작용하고 있지만, AI와 에너지 관련 기업에 대한 투자자들의 관심은 이어지고 있다. 향후 미국 주택시장과 금융시장의 방향은 중동 정세, 유가, 채권시장 흐름에 좌우될 것으로 전망된다”고 분석했다.
K-News LA 편집부
