많은 아파트 소유주들이 아파트에서 거주하면서 근무하는 매니저들에게 별도의 노동법이 적용된다는 사실을 모르고 있다. 또한 아파트들을 관리하는 부동산 에이전트들도 이런 노동법을 알아놔야 한다.
아파트 렌트비를 임금에서 공제해 줄 때 별도의 계약서가 아파트 소유주/고용주와 매니저 사이에 맺어야 한다는 중요한 사실도 많은 한인들이 모르 고 있다. 그래서 거주 매니저가 나중에 아파트 소유주를 상대로 소송을 제기할 때 당황하는 경우가 많다. 즉, 매니저가 아파트측에 별도의 렌트비를 지불하지 않는 대신 그 금액을 임금 에서 공제하는 경우는 불법이 아니다. 다만 계약서를 체결해야지 (1) 렌트비를 임금을 통해 지불했고 (2) 최저임금을 지불했다는 증거가 된다.
이 법은 캘리포니아주에서 소유주가 거주하지 않는 16 유닛 이상을보유한 아파트에는 반드시 상주하는 매니저가 있어야 하기 때문에 그 경우에 적용된다. 아파트에 상주하는 매니저의 경우 아파트 소유주 겸 고용주는 매니저로부터 렌트비를 받는 대신 임금에서 렌트 비전체나 일부를 제외하고 지불하는 방식을 많이 택한다. 즉 이렇게 렌트
크레딧을 주는 방식으로 임금을 지불할 경우 다음 규칙들을 따라야 한다.
(1) 렌트 크레딧을 활용하기 위해서는 문서상으로 작성된 서면 계약서가 있어야 하며 이 계약에 아파트 상주 매니저가 자발적으로 동의해야 한다. 이런 서면 계약서가 없이 렌트 크레딧 방식만 고용주가사용할 경우 법원에서는 임금에서 렌트비가 공제된 부분을 인정 하지 않을 수 있다. 그럴 경우 임금을 적게 줬거나 체불임금 소송에서 고용주가 자유로울 수 없다. 이 문서로 된 계약서(resident apartment manager agreement)는 필자의 사무실에서 작성해 줄 수 있다. 캘리포니아주 항소법원의 2014년 판례인 Von Nothdurft v. Steck 에 따르면 (a) 이 문서는 서면으로 되어 있어야 하고 (b) 렌트 크레딧 액수가 명시되어야 하고 (c) 법에서 허용한 액수 이상으로 렌트 크레딧을 명시할 수 없고 (d) 이 계약서에는 렌트 크레딧이 최저임금에 적용된다고 명시해야 하고 (e) 이 중 하나라고 위반하면 이 계약서는 무효화된다.
(2) 고용주와 상주 매니저 사이에 이런 서면 계약서가 있다고 하더라도 임금에서 공제될 수 있는 렌트비에는 상한선이 있다. 즉, 2024년 1월을 기준으로 이 상한선은 매니저가 거주하는 유닛의 임대 가치의 2/3 또는 $903.60 중 더 낮은 금액이다.
(3) 상주 매니저의 경우 타임카드가 없는 경우가 대부분인데 문제는 그럴 경우 24시간 하루 종일 일했다고 노동법 소송에서 주장할 수 있으니 고용주는 상주 매니저가 일한 기록을 갖 춰야 한다.
예를 들어 상주 매니저가 살고 있는 아파트의 월 렌트비가 $1,800이라면 고용주가 임금에서 렌트비로 공제할 수 있는 상한선은 $1,800의 2/3인 $1,200과 $903.60 중 더 낮은 금액인 $903.60이니다. 이 상주 매니저의 월 $1,500 임금과 렌트비로 공제할 수 있는 상한선인$903.60를 더하면 사실상 $2,403.60의 월급을 받는 셈인데 문제는 이는 캘리포니아주의 최저 임금보다 적은 금액이다. 캘리포니아 주의 최저임금은 2024년 현재 시간당 $16이 며 로스엔젤레스 시의 경우 시간당 $17.28이다.
예를 들어 아파트의 월 렌트비가 $3,000일 경우 2/3의 액수는 $2000이니까 상주 매니 저에게 임금 대신 렌트크레딧으로 줄수 있는 액수는 더 낮은 $903.60이다.
아파트 렌트비로 공제할 수 있는 상한선은 매년 바뀌는데, 2022년에는 $847.12 (26인 이상 사업장)/$790.67 (25인 이하 사업장), 2023년에는 $875.33, 2024년 $903.60로 렌트비 상승과 맞물려 매년 변동된다.
아파트 상주 매니저도 역시 종업원으로서 최저임금과 오버타임을 지불해야 한다. 즉, 고용 주는 아파트 상주 매니저가 일하는 시간을 기록할 수 있는 타임카드가 있어야 하며, 하루 8시간 이상 이거나 일주일에 40 시간 이상 일한 경우에는 오버타임을 지불해야 한다.
아파트 상주 매니저의 경우 수시로 테넌트들이 요청하는 서비스를 제공 해야 하기 때문에 근무시간이 불규칙할 경우가 많다. 그렇기 때문에 고용주가 상주 매니저에게 근무시간 기록을 적으라고 지시해야 한다.
또한 혼자서 일한다고 해서 식사시간이나 휴식시간을 제공하지 않았다고 주장할 수 있기 때문에 상주 매니저의 일한 시간 기록에 식사시간 기록도 포함되어야 한다. 단지 렌트비를 고용주가 안 받았다고 다른 노동법 이슈들을 간과해서는 안 된다.
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