“두 번째 집을 팔면 주택 매매 양도 소득 면제를 받을 수 있나요?”
제 손님이 집이 2 채가 있으셨어요. 하나는 아내와 본인이 쓰셨고 하나는 장인, 장모님이 작년까지 사용하시다가 돌아가시고 현재까지 렌트를 주고 계시는데 이 집을 팔기로 했다면서 세금 부분에 대해 문의를 하셨습니다.
“이 집을 팔면 주택 매매 양도 소득 면제 (home sale capital gain exclusion)를 받을 수 있는가” 하는 질문이셨어요.
이 집을 사신지는 20 년이 넘었고 작년까지 가족이 사용하고 있었으며 자본이득이 $450,000 정도가 됩니다. 또한 아내가 작년에 돌아가시고 혼자이시지요. 이런 가족 상황에 처하신 분 또는 가능성이 있으신 분들을 위해 오늘은 손님의 사례를 가지고 세금 관련에 대해 풀어 보려 합니다.
귀하가 생존 배우자이고 다른 모든 자격 기준을 충족하는 경우 두 번째 주택 판매에 대해 전체 $500,000 주택 판매 면제를 받을 수 있습니다.
그러나 이 상황에 적용되는 몇 가지 추가 규칙이 있습니다.
1. 주택 소유자는 판매까지 이어지는 5 년 중 최소 2 년 동안 해당 부동산을 주거주지로 소유하고 사용해야 합니다.
2. 지난 2 년 동안 주택 판매 양도소득 제외 조치를 취한 적이 없어야 합니다. 2 년에 한 번만 제외를 청구할 수 있습니다.
3. 부동산은 지난 5 년 이내에 동종 교환 (1031 echange)을 통해 취득한 것이 아니어야 합니다.
4. 단독 주택, 콘도, 공동 주택, 연립 주택, 이동식 주택 등 대부분의 부동산 유형은 주택 매매 소득 제외 대상이 될 수 있습니다.
그러나 몇 가지 예외가 있습니다. 예를 들어 임대 부동산 및 휴가용 주택은 일반적으로 주택 매매 소득 제외 대상이 아닙니다.
이러한 기준을 모두 충족하는 경우 두 번째 주택 판매로 인한 양도 소득의 일부 또는 전부를 과세 소득에서 제외할 수 있습니다. 그러나 손실을 보고 집을 팔면 자본 이득 대신 자본 손실이 발생하며 이 경우 세금신고 시 손실액을 공제받을 수 있으나 동산매매 손실액 공제 규정이 복잡하므로 세무 전문가와 상의하여 안내를 받으시는 것이 좋습니다.
주택 매매 손실 공제를 받기 위해서는 몇 가지 요건이 있습니다.
첫째, 주택은 개인소유여야 하며, 투자용 이거나 사업 목적으로 사용되는 경우는 해당되지 않습니다.
둘째, 손실이 발생한 주택은 주거용으로 사용되거나 사용될 목적으로 구매되었어야 합니다. 주택 매매 손실 공제를 신청하려면, 주택을 판매한 연도의 연말 신고서(Form1040)에 Schedule D 를 작성해야 합니다. Schedule D 에서는 주택 매매에 따른 손익을 보고하게 됩니다. 손실이 발생한 경우, 해당 손실을 기록하고 총 손실금액을 계산합니다.
주택 매매 손실 공제의 한도는 단일 세대의 경우 $3,000 이며, 결혼한 부부의 경우 $3,000 입니다.
만약 손실이 한 해의 한도를 초과한다면, 초과분은 다음 해로 전달될 수 있습니다.
이상으로, 주택 매매에서 손실이 발생한 경우, 주택 매매 손실 공제를 받을 수 있는 세금 혜택이 있다는 점을 알려드렸습니다.
그러나 세부 규정은 개인의 상황에 따라 다를 수 있으므로, 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.
위 사례에서 손님은 작년에 아내가 돌아가시고 혼자 이십니다.
만약 올해 두 번째 집을 팔면 $500,000 의 주택 판매 공제를 받을 수 있을까요? 아니면 혼자 이시니까 $250,000 만 제외 대상일까요? 배우자가 사망한 날로부터 2 년 이내에 판매가 이루어 진다면 주택 매매 소득도 $500,000 을 제외 받으실 수 있어요.
또한 그 이외에 두 번째 집을 매매하기 전에 재혼한 적이 없어야 하니 이런 기준을 고려하시고 절세 플랜을 하셔야 해요.
배우자의 사망으로 인해 귀하의 재산을 매각할 때 다음과 같은 세금 결과가 있을 수 있습니다.
많은 경우 배우자의 사망이 집을 팔지 여부와 시기를 결정하는 요인이 됩니다. 그러나 시장에 상장하기 전에 결정을 내릴 때 고려해야 할 몇 가지 세금 고려
사항이 있습니다.
부동산을 팔 때 가장 걱정되는 것은 양도 소득세입니다. 생존 배우자는 양도소득세 제외 기간이 제한되어 있습니다.
생존 배우자는 배우자 사망일로부터 2 년 이내에 집을 팔고 다른 소유권 및 사용요건이 충족된 경우 $500,000 전액 면제를 받습니다.
그 결과 2 년 이내에 매도하는 생존 배우자는 주택 매도에 대해 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.
배우자 사망 후 2 년 이상이 경과한 경우 생존 배우자는 $250,000 의 자본 이득만 제외할 수 있습니다.
생존 배우자가 나머지 이익에 대해 세금을 내지 않아도 되는 이유는 재산 소유자가 사망하면 재산의 비용 기준이 “증가”됩니다.
즉, 부동산의 현재 가치가 기준이 됩니다. 애리조나, 캘리포니아, 아이다호, 루이지애나, 네바다, 뉴멕시코, 텍사스, 워싱턴, 위스콘신과 같은 공동 재산 주에서는 결혼 중에 취득한 재산이 두 배우자의 공동 재산입니다. 한 배우자가 사망하면 재산의 전체 기반이 강화됩니다.
위의 예에서 $300,000 의 FMV 가 부동산의 새로운 기준이 됩니다. 두 번째 배우자가 사망하면 다시 기초가 올라갑니다. 예를 들어 아내가 사망했을 때 재산 가치가 $450,000 이면 새로운 기준이 됩니다.
이것이 우리가 기본적으로 더블 스텝 업이라고 부르는 것입니다. 이 기본 인상은 상속인에게 상당한 세금 혜택으로 절세전략으로 꼭 참고 하시기를 바랍니다.
<이 모나,CPA,CFE,MLO,RE REALTOR,MONALEESA WEALTH MANAGEMENT CONSULTING>
916-627-6909, monalygocpa@gmail.com
