캘리포니아 주택 거래가 2008년 금융 위기때보다 더 얼어붙은 것으로 나타나 부동산 시장이 다시 한번 ‘역사적 한파’를 맞고 있다는 지적이 나왔다.
오렌지카운티 레지스터가 애텀(Attom) 자료를 분석해 보도한 바에 따르면, 2025년 상반기 캘리포니아에서 매매된 주택은 총 15만 8,086채로 집계됐다. 이는 2008년 글로벌 금융위기 당시 상반기 거래량 16만 9,946채보다 7%나 더 낮은 수준이다.
특히 최근 3년간의 흐름은 부동산 시장의 장기 침체를 보여준다고 신문은 지적했다.
2024년은 상반기 기준 역대 최저 거래량을 기록했고, 2023년이 두 번째, 2025년이 세 번째로 낮았다. 팬데믹 초기였던 2020년이 네 번째였으며, 금융위기 직격탄을 맞았던 2008년은 다섯 번째에 해당한다.
그럼에도 불구하고 가격은 여전히 고공행진 중이다.
신문은 캘리포니아 부동산 거래가 얼어붙은 이유는 사상 최고치를 기록하고 있는 높은 가격 때문이라고 분석했다.
지난 6월 캘리포니아 주택 중간값은 75만5,000달러로 사상 최고치를 찍었다. 이는 최근 3년간 6% 상승한 수치로, 팬데믹 직후 2019년부터 2022년까지 39% 치솟았던 상승세보다는 둔화됐다.
그러나 과거와 비교하면 양상이 다르다.
2008년 금융위기 직전에는 3년간 집값이 26% 떨어지면서 매수세가 살아났고, 2009년 6월까지 1년간 거래량이 33% 반등했다.
반면 지금은 가격이 떨어지지 않으면서 수요가 좀처럼 살아나지 못하는 상황이다.
집을 구입할 수 있는 능력이 있는 사람이 급감한 것도 부동산 시장이 살아나지 못하고 있는 큰 이유 중 하나다.
캘리포니아부동산협회(CAR)의 주택구입능력지수에 따르면, 현재 단독 주택을 구입할 수 있는 가구는 전체의 15%에 불과하다.
이는 2022년 16%, 2021년 23%보다 낮아진 수치다. 당시에는 주택담보대출 금리가 4% 이하였으나 현재는 7% 안팎으로 치솟으면서 구매 여력이 크게 위축됐다.
더욱이 이번 수치는 금융위기 시절인 2008년 중반(26%)보다도 낮다. 당시에는 가격 하락이 ‘진입 장벽’을 낮추는 역할을 했지만, 현재는 높은 가격과 고금리가 이중 부담으로 작용하고 있다는 분석이다.
2008년 위기 이후에는 ‘저렴해진 집값’이 새로운 수요를 끌어올리며 시장이 반등했지만, 지금의 캘리포니아에는 그런 출구조차 보이지 않는다. 오히려 높은 가격이 버티고, 금리는 내려오지 않으며, 젊은 세대는 아예 주택시장 밖으로 밀려나고 있다.
칼럼니스트 조너선 랜스너는 “지금의 부동산 시장은 역사적으로도 냉각된 상태”라며 “주택 가격이 떨어지지 않는 한 수요 회복은 쉽지 않을 것”이라고 지적했다.
<김상목 기자>
