쇼핑센터를 투자 관점에서 보면 Location, Leverage, Upside Potential, 그리고 Exit Plan 이 다섯 가지가 핵심이라 할 수 있다. 하지만 테넌트의 입장에서 본다면, 그중에서도 가장 기본이자 본질적인 요소는 바로 ‘로케이션(Location)’이다. 단, 여기서 말하는 로케이션이란 단순히 상권이 좋은 자리나 교통이 편리한 지역만을 뜻하지 않는다. 그보다 중요한 것은, 그 쇼핑센터 안에 어떤 업종의 테넌트들이 함께 구성되어 있느냐, 즉 ‘Tenant Mix’가 얼마나 조화롭게 이루어져 있느냐이다. 다시 말해, 내 비즈니스가 어떤 이웃 테넌트들과 함께 시너지를 낼 수 있는지가 로케이션의 진짜 가치다.
부동산 투자자들이 자주 언급하는 개념 중 하나가 ‘Capital Improvement Tenant’이다. 이는 단순히 임대료를 잘 내는 테넌트를 의미하지 않는다. 오히려 건물의 장기적 가치와 유동성을 함께 높여주는 테넌트, 즉 건물에 투자하는 테넌트를 뜻한다. 대표적인 예가 음식점, 프랜차이즈, 리커스토어 등이다. 이들은 입점 시 인테리어, 주방설비, 배관, 후드, 냉난방 등 다양한 인프라를 직접 구축하기 때문에 초기 투자비가 크다. 이런 테넌트들은 쉽게 문을 닫지 않고, 꾸준한 고객 유입(Foot Traffic)을 만들어내 건물 전체의 가치를 높인다.
이와 달리 카페(Café) 는 Half Kitchen 구조로 분류된다. 즉, 완전한 주방 시설(Full Kitchen)은 아니지만, 커피·음료·간단한 디저트를 취급하며 내부 인테리어에 강점을 가진 업종이다. 카페는 주방 설비 투자비가 레스토랑보다 적지만, 브랜드 이미지를 통한 상권 활성화 효과가 크고, 주변 업종과의 시너지를 잘 만들어내기 때문에, 건물주 입장에서도 여전히 가치 있는 Foot Traffic Tenant로 평가된다. 단, Full Kitchen 테넌트와는 달리, 향후 임대 전환 시 주방설비 관련 TI(임차인 개선비) 부담이 상대적으로 적다는 점에서 별도로 구분해 보는 것이 바람직하다.
이처럼 테넌트의 성격과 구성은 건물의 미래 가치를 좌우한다. 그래서 리스를 협상할 때는 단순히 임대료 조건만 보는 것이 아니라, 공사비용(TI: Tenant Improvement)과 렌트 프리(Free Rent, Abatement) 기간에 대한 전략적 접근이 필요하다. 특히 현재와 같이 시장이 조정기에 있을 때는, 건물주 역시 좋은 테넌트를 확보하기 위해 협상에 유연하다. 따라서 테넌트는 자신의 비즈니스 플랜을 구체적으로 정리해, 왜 본인이 이 자리에 입점해야 하는지, 그리고 그로 인해 건물의 가치가 어떻게 상승할 수 있는지를 명확히 제시해야 한다.
이를 위해 첫째, 비즈니스의 방향성과 매출 구조를 데이터로 제시해야 한다. 단순히 “가게를 내고 싶다”가 아니라 “이 상권 내에서 어떤 고객층을 타겟으로 하고, 어떤 형태로 유입을 이끌겠다”는 구체적 전략을 제시해야 한다. 둘째, 공사비용 분담 구조를 명확히 설정하라. 내가 직접 투자할 부분과 건물주에게 요청할 TI 지원 범위를 구분하고, 그 이유를 설득력 있게 설명해야 한다. 셋째, 공사기간 중 영업이 불가능하므로, 현실적인 렌트 프리 기간을 반드시 포함해야 한다.
결국 쇼핑센터 임차는 단순히 ‘공간을 빌리는 일’이 아니라 ‘가치를 함께 만들어가는 일’이다. 건물주는 장기적이고 책임감 있는 테넌트를 원하고, 테넌트는 합리적 조건 속에서 자신의 비즈니스를 성장시킬 수 있는 환경을 원한다. 지금처럼 시장이 불안정한 시기일수록, 건물주와 테넌트가 서로의 입장을 이해하고 협력한다면, 이는 단순한 임대차 관계를 넘어 진정한 ‘파트너십 기반의 투자 구조’로 발전할 수 있다.
Website: uremgt.com Email: ceo@uremgt.com / david79hong@gmail.com
