한인타운에서 서쪽으로 떨어져있는 한 상가가 텅 비었다.
텅 비었다는 말은 100% 사실은 아니지만 비어있는 업소가 70%를 넘는 것으로 보인다.
간판은 걸려있지만 입구는 꼭 잠겨 있고, 비어있는 내부가 훤히 들여다 보인다.
윌셔와 하일랜드 코너에 있는 상가에는 입주해 있는 업소가 외로워 보일 정도로 빈 상가처럼 보인다.
이 상가의 한 업주는 “하나 둘 나가기 시작하더니 지금 이렇게 보시는 대로 됐다”라고 말하고, “저희도 지금 언제 가게를 빼야하나 고민하고 있는데 이게 막상 쉽지 않다. 빚도 많고, 당장 사는것도…”라며 말끝을 흐렸다.
이 지역 주민인 라일라 레이는 “주차장이 텅 비어있다”고 말하고, “예전에는 이 상가를 들르려면 주차하기가 힘들었는데 지금은 주차된 차가 한 두대 정도일 뿐”이라고 한탄했다.
레이씨는 “매출이 급감하니 업주들이 떠나는 것은 어쩔 수 없다고 해도, 상가주인이 이렇게 상가를 무성의하게 방치하는게 맞나 싶기도하다”고 한탄했다.
상가의 또다른 업주는 “건너편에 스타벅스가 문을 닫으면서 더 심각해졌다. 우리 가게를 방문하는 손님이 아니어도 발길이 끊기는 상가나 거리는 아니었는데 이제 을씨년스럽기까지 하다”고 말했다.
스타벅스는 한인타운과 인근에 있는 스타벅스 매장을 대부분 정리했다. 정리 이유는 매출부진이다.
한인타운이나 인근에 있는 스타벅스는 주중에 손님들이 꽤 있는 편이지만, 주말에는 방문객을 손으로 셀 수 있는 정도라는 것이 스타벅스 전 종업원의 말이다.
윌셔와 하일랜드 코너의 스타벅스에서 근무했던 케빈 이는 “주중에는 바빴어요”라고 말하고, “오전에 출근하는 사람들이 커피를 하나 둘 사가느라 바빴고, 점심에는 점심 먹고 들르는 직장인들이 많았어요. 그리고 2~3시가 되면 인근 고등학교 학생들이 상당히 많이 찾았던 곳입니다”라고 말했다.
이씨는 “특히 저희 매장은 테이블이 많지 않아서 손님 왕래가 꽤 활발했던 곳”이라고 밝히면서도 “문제는 저녁시간과 휴일이에요”라고 말했다. 이어 “아무래도 사무실 밀집지역이다 보니까 휴일이나 주말에는 손님이 90%이상 줄어요. 학생들도 당연히 오지 않죠. 주중에 많이 벌어봐야 주말에 손님이 없으니까 손실이 발생할 수 밖에 없어요”라고 밝혔다.
이씨는 “게다가 예전에는 스타벅스가 한인타운 인근에 저희하고 한 두군데 더 있었는데 지금은 블록마다 하나씩 생겼으니까 나눠먹는 구조가 되다보니 매출이 급감했다”고 덧붙였다.
이 같은 상황은 윌셔와 하일랜드 코너의 상가 뿐 아니다.
한인타운 곳곳에 비어있는 매장이 크게 늘어나고 있고, 매장이 문을 닫으면 기다렸다는 듯이 그래피티가 그려지고, 이를 막기 위해 판자를 이용해 덧문을 대고, 그러면서 지역 흉물이 되어가기도 한다.
한인타운의 높은 렌트비, 비싼 노동력, 그리고 값비싼 재료비, 이런 것에 더해 노숙자 문제 치안 문제 등등등. 모든 것이 한인타운, LA에서 사업하기 어려운 시기다.
한편 LA 지역 상가 공실률이 2019년(코로나 팬데믹 이전) 대비 2025년에 뚜렷한 상승세를 보이며 지역 상권 전반에 구조적 변화가 나타났다는 분석이 제기됐다.
부동산 리서치 기관들의 보고서를 종합하면 2019년 LA 리테일 공실률은 약 4.6~5.7%로 비교적 안정적인 수준이었으나, 팬데믹을 거치며 온라인 소비 증가와 지역별 상권 침체가 이어지면서 2025년에는 약 6.2~6.4%로 상승했다. 증가 폭은 약 1.5~1.8%포인트다.
전문가들은 “전체적인 상승 폭이 폭발적이진 않지만, 팬데믹 이후 중소형 리테일 상권의 회복이 더딘 점을 감안하면 2025년의 공실률은 의미 있는 변화”라고 평가했다. 특히 업종별 재편과 소비 패턴 변동이 지속되면서 일부 상권에서는 공실 장기화가 이어지고 있다는 지적도 나온다.
한인타운 역시 공실 증가 흐름에서 완전히 벗어나지 못한 것으로 나타났다. 코리아타운은 주거 밀집도가 높고 음식·뷰티 등 특화 업종이 집중돼 기본적인 상권 수요는 견조한 편이지만, Wilshire·Western 대로변을 중심으로 일부 구간에서는 공실이나 리스팅 증가가 눈에 띈다는 것이 업계의 공통된 평가다. 브로커들은 “코리아타운은 오피스와 주거, 상가가 혼재돼 서브마켓별 편차가 큰 지역”이라며 “유동 인구가 확실한 거리에는 수요가 빠르게 붙지만, 노후한 건물이나 수요가 약한 스트립몰에서는 공실이 길어지는 사례가 증가하고 있다”고 설명했다.
한인타운 등 번화한 지역을 조금만 벗어나도 빈 상가가 즐비한 이유이기도 하다.
오피스 시장의 침체가 리테일 공실률 상승의 배경 중 하나라는 분석도 나온다. 2019년 10% 안팎이던 LA 오피스 공실률은 2024~2025년에 20%대 중·후반까지 치솟으며 팬데믹 이후 가장 큰 변동폭을 보였다. 원격·하이브리드 근무 확산으로 직장인 기반 수요가 줄어들자 인근 상업시설의 임차 수요까지 감소한 것이다.
상업용 부동산 업계 관계자는 “오피스 수요가 줄어들면서 점심·서비스 중심의 소규모 상권이 직접적인 타격을 받았고 이는 인근 리테일 공실 증가로 이어졌다”며 “리테일 공실률은 완만한 상승에 그치지만 오피스는 구조적으로 더 심각한 상황”이라고 말했다.
부동산 업계는 LA 리테일 시장이 팬데믹 충격에서 회복 중이지만 지역별 양극화는 더 심해질 것으로 보고 있다. 한 업계 전문가는 “코리아타운은 기본 수요가 탄탄한 지역인 만큼 업종 재편과 공간 혁신이 진행되면 회복 속도가 빠를 가능성이 있다”며 “2025년 이후에는 상가의 목적과 역할을 재정의하는 흐름이 본격화될 것”이라고 전망했다.
<박성철 기자>
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