주 거주지로 살고 있던 집을 파는 경우 대부분 세금을 내지 않지만 무조건적으로 내지 않는 것은 아니다. 경우에 따라 세금을 내는 경우도 있다.
어떤 경우에 세금을 내고 세금을 내지 않아도 되는 지를 잘 알아둬야 세금을 절약할 수 있는 계획을 세울 수 있다.
먼저 집을 팔았을 때 세금을 안내도 되는 가장 기본 조건은 다음과 같다.
Ownership test and use test – 집을 파는 시점을 기준으로 해서 과거 5년 동안 2년 이상을 그 집을 소유하고 있었고 또 주거주지로 사용 한 경우에는 세금을 내지 않는다.
Timing – 과거 2년 동안 집 양도세에 대한 면세 혜택을 받지 않은 경우. 결과적으로 다른 조건이 맞다면 매 2년 마다 사용 할 수 있다.
Single 인 경우는 양도소득의 $250,000, 부부인 경우는 $500,000 까지 면세가 된다. 면세점 이상의 양도소득세는 capital gain 으로 보고하고 세금을 내야 한다.
그러면 집을 사서 2년 거주하다가 뒤에 몇 년 정도 rent를 주다 팔면 어떻게 되나?
이 경우도 기본조건 1 이 총족 되면 면세혜택을 볼 수있다.
예를 들어 2018년 1월 1일에 집을 사서 2년 동안 살다가 2020년 1월 1일에 다른 집을 사서 이사 가고 기존의 집을 rent 주었다고 하자. 이경우 그 집을 2022년 12월 31일까지 팔면 양도소득세 면제 혜택을 볼 수 있다. 파는 날짜인 2022년 12월 31일 기준으로 과거 5년 (1월1일 2018 -12월31일 2022) 안에 2년 (1/1/2018-12/31/2020) 동안 주거주지로 이용을 했고 2년 안에 양도소득세 면세혜책을 받은 적이 없으므로 면제자격에 혜당이 된다.
이 경우 파는 날짜가 하루라도 늦어지면 5년 안에 2년 거주 자격이 안 되므로 혜택을 볼 수가 없다. 따라서 이 경우에 해당하는 경우에는 파는 시점을 잘 계산해서 집을 팔아야 한다.
그러면 rent 를 주고 있던 집에 다시 들어가서 2년 이상 살다가 파는 경우에도 면세혜택이 해당 되나?
이 경우는 간단치 않다. 파는 시점으로 과거 5년 안에 2년 이상 주거주지로 살았으므로 일단 ownership and use test 는 충족이 된다.
그러나 2008년도 까지는 이런 경우도 100% 면세 혜택을 받을 수 있었는데 세법이 바뀌어서 2009년 부터는 부분 혜택만 볼 수 있다.
이 경우는 rent 준 기간을 non-qualified period 라고 해서 면세혜택을 주지 않는다.
예를 들어 2013년 1월1일에 $500,000 에 집을 사서 rent 을 주었는데 2019년 12월31일에 세입자를 내 보내고 2020년1월1일 자로 그집에 들어 가서 3년을 살다가 2022 년 12월 31일에 집을 $1,000,000 에 팔았을 경우 다음과 같이 계산이 된다.
Capital gain from selling – $500,000 ($1,000,000 판매가격 – $500,000 구매가격)
Non qualified period for gain exclusion (rent 준 기간) – 7년 (1/1/2013-12/31/2019)
Qualified period for gain exclusion (주거주지 사용 기간) – 3년 (1/1/2020-12/31/2022)
먼저 rent 준 기간, 주 거주지 사용기간 비율을 정해서 주거주지 사용기간에 해당하는 만큼만 면세혜택을 준다.
위의 예의 경우 10년동안 주거주지로 3년, 즉 주거주지 사용비율이 30% (3년/10년) 이므로 $500,000 capital gain 의 30% 인 $150,000 만 면세혜택이 있고 나머지 $350,000 에 대한 세금은 내야 한다. 이런 경우는 주 거주지로 사는 기간이 길면 길수록 그만큼 면세혜택 비율이 올라 가므로 혜택이 더 많아진다.
이와 같이 처음에 rent 를 주든 집은 나중에 주 거주지로 사용 하더라도 양도소득세 면세 혜택에 있어서 처음 부터 주 거주지로 사용하던 집처럼 100% 혜택을 볼 수가 없고 제한 적인 혜택만 볼 수 있다.
<박수현 공인 회계사> 213-385-2051. 이메일 sp@sparkcpa.net 홈페이지 www.sparkcpa.net
