상가 리스를 오래 유지하다가 갱신할 때 갑자기 렌트가 크게 올라 당황하시는 분들이 생각보다 많습니다. 최근 한 반찬가게를 운영하시는 사장님과 이야기를 나누게 되었는데, 오랫동안 같은 자리에서 안정적으로 장사를 해오셨지만 리스를 새로 갱신하는 과정에서 렌트가 예상보다 훨씬 높게 올라 큰 부담을 느끼고 계셨습니다. 이 이야기를 들으면서 왜 이런 일이 생기는지, 그리고 미리 대비할 수 있는 방법은 무엇인지에 대해 다시 한번 생각하게 되었습니다.
상가 리스는 보통 처음 계약할 때 5년이나 10년 정도의 기본 기간을 설정하고, 이후에 1번에서 많게는 2~3번 정도 옵션(Option)을 두는 경우가 많습니다. 이 옵션 기간 동안은 비교적 안정적인 조건으로 비즈니스를 운영할 수 있기 때문에 큰 문제 없이 지나가는 경우가 많습니다. 하지만 이 옵션이 끝나게 되면 상황은 완전히 달라집니다. 더 이상 기존 계약의 연장이 아니라, 새로운 리스를 다시 시작하는 구조가 되기 때문입니다.
이때 가장 크게 달라지는 부분이 바로 렌트입니다. 기존에 계약했던 금액이 아니라 현재 시점의 시장 렌트, 즉 마켓 렌트(Market Rent)를 기준으로 다시 책정되기 때문에, 그동안 낮은 렌트로 오랫동안 유지해 오셨던 분들은 한 번에 큰 폭으로 렌트가 올라가는 상황을 맞이하게 됩니다. 특히 상권이 성장했거나 유동 인구가 늘어난 지역이라면 그 상승폭은 더 크게 체감될 수밖에 없습니다.
이러한 상황에서 많은 테넌트 분들이 랜드 로드와 직접 협상하면 어느 정도 조정이 가능할 것이라 생각하시지만, 현실적으로는 쉽지 않은 경우가 많습니다. 랜드 로드는 이미 주변 시세, 공실 상황, 신규 테넌트 유치 가능성 등을 모두 파악하고 있기 때문에 협상에서 훨씬 유리한 위치에 있기 때문입니다. 반면 테넌트는 제한된 정보와 감정적인 판단으로 접근하게 되는 경우가 많아 원하는 결과를 얻기 어려운 경우가 많습니다.
그래서 이런 경우에는 커머셜 에이전트를 활용하는 것이 도움이 됩니다. 물론 에이전트가 개입하게 되면 랜드 로드 입장에서는 커미션을 부담해야 하기 때문에 이를 달가워하지 않을 수도 있습니다. 그러나 에이전트는 시장 데이터와 경험을 기반으로 협상을 보다 전략적으로 이끌어가며, 테넌트에게 유리한 조건을 만들어내기 위해 적극적으로 움직입니다. 단순히 렌트를 낮추는 것뿐만 아니라 프리 렌트(Free Rent), TI(Tenant Improvement Allowance), 계약 조건 조정 등 다양한 방식으로 협상을 진행하여 전체적인 조건을 개선할 수 있습니다.
또한 랜드 로드가 대형 기업인지, 아니면 개인이나 소규모 랜드 로드 인지에 따라서 협상의 방식과 유연성은 달라질 수 있습니다. 하지만 이 역시 결국은 에이전트의 경험과 협상력에 따라 결과가 크게 달라집니다. 어떤 경우에는 테넌트의 업종 경쟁력이나 매출 안정성을 기반으로 랜드 로드를 설득하기도 하고, 랜드 로드가 요구하는 조건 중 조정 가능한 부분을 찾아내 협상하기도 합니다. 또한 해당 테넌트가 그 자리에서 얼마나 안정적으로 비즈니스를 운영하고 있는지, 상권에 어떤 가치를 제공하고 있는지를 근거로 제시하며 보다 유리한 조건을 이끌어내기도 합니다.
결국 이러한 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 협상을 진행해야 하기 때문에, 커머셜 리스를 전문적으로 다룰 수 있는 에이전트를 고용하는 것은 매우 중요한 선택이 될 수 있습니다. 물론 기본적으로는 랜드 로드가 에이전트의 커미션을 부담하는 구조이지만, 만약 랜드 로드가 이를 거부하는 경우에는 테넌트와 에이전트 간 별도의 협의를 통해 진행해야 할 수도 있습니다. 그럼에도 불구하고 장기적으로 유지해야 하는 리스라면, 초기 단계에서 전문가의 도움을 받는 것이 훨씬 유리한 결과로 이어질 가능성이 높습니다.
그리고 다음으로 절대 놓치지 말아야 할 부분이 바로 옵션 행사 시점입니다. 리스 계약서에는 대부분 옵션을 행사하기 위해 일정 기간 이전에 서면으로 통지해야 한다는 조항이 포함되어 있으며, 일반적으로 6개월에서 8개월 전 사이에 통지하도록 되어 있는 경우가 많습니다. 이 시기를 놓치게 되면 옵션은 자동으로 소멸되고, 기존 조건을 유지할 수 있는 권리도 함께 사라지게 됩니다.
이렇게 되면 랜드 로드가 제시하는 새로운 조건을 그대로 받아들이거나, 경우에 따라서는 가게를 이전해야 하는 상황까지 발생할 수 있습니다. 특히 이미 많은 비용을 들여 인테리어와 설비를 구축해 놓은 경우라면 그 손실은 매우 클 수밖에 없습니다. 따라서 옵션 행사 시점은 반드시 사전에 확인하고, 기한 내에 서면으로 통지하는 것이 무엇보다 중요합니다.
결론적으로 리스는 단순한 임대 계약이 아니라 사업의 기반을 결정하는 중요한 요소입니다. 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 옵션 기간과 통지 시점을 미리 체크하며, 갱신 시점에는 충분한 준비와 전략적인 접근이 필요합니다. 전문가의 도움을 통해 보다 유리한 조건을 이끌어내는 것이 장기적으로 큰 차이를 만들 수 있기 때문에, 리스 갱신은 반드시 신중하게 준비하시길 바랍니다.
<레이철 윤 캘리포니아 브리지 리얼티 대표>rachael@calbridgerg.com>
***레이첼 윤은 California Bridge Realty 대표로, 상업용 부동산과 비즈니스 매매를 전문으로 하는 20년 경력의 실무형 전문가다. H Mart, 메가마트, 농심 등 대기업과 협업하며 대형 리테일 프로젝트를 수행했고, Irvine Company 등 주요 자산 소유주와의 리스 협상을 통해 전략적 조건을 이끌어내는 협상력을 강점으로 한다. 현재 약 45명의 에이전트와 함께 북가주부터 샌디에고까지 네트워크를 운영하며 투자자 맞춤 자문을 제공하고 있다.
