2025년의 남가주 경제는 연준(Fed)의 장기 고금리 정책이 남긴 그늘 속에서 여전히 무거운 압박을 받고 있다. 금리는 단순한 숫자로 발표되지만, 비즈니스 오너들에게는 매일매일 체감되는 ‘운영 비용’이며, 생존을 결정짓는 핵심 요소다. 2022년부터 이어진 금리 인상은 단순히 금융권의 문제를 넘어, 지역 경제와 스몰비즈니스, 그리고 상업용 부동산 시장 전체에 깊은 균열을 만들고 있다. 현장에서 매일 사업자·투자자들과 호흡하는 부동산을 하는 사람으로써의 관점에서 지금의 상황을 정리해본다.
연준은 인플레이션 안정화를 명분으로 기준금리를 장기간 높은 수준으로 유지하고 있다. 문제는 이 고금리가 결국 운영자금에 직접 반영된다는 점이다. 실제로 스몰 비즈니스들이 가장 많이 사용하는 운영자금 대출, 라인오브크레딧(LOC), 장비 리스 등의 금리가 9~12%대까지 올라가면서 많은 오너들이 구조적인 적자를 감당해야 하는 상황에 놓여 있다. 카드 수수료, 보험료, 식재료, 물류비마저 크게 올라 매출 감소와 비용 증가가 동시에 일어나고 있고, 이 중 어느 하나도 쉽게 내려갈 기미가 없다.
남가주 주요 업종을 살펴보면, 특히 식당·리테일·서비스업과 같은 지역 기반 사업자들의 어려움이 두드러진다. 코로나 이후 회복세를 기대했으나, 최근 6개월~1년간 경기 둔화와 소비위축으로 매출이 평균 10~25% 감소한 반면, 인건비와 렌트는 오히려 상승했다. 인력 부족으로 인해 높은 급여를 제시해야 하고, 운영비·유틸리티·보험료는 모두 인플레이션에 따라 오르기만 한다. “손님은 줄었는데 비용은 계속 늘어난다”는 말은 이제 거의 모든 업종에서 공통된 현실이 되어버렸다.
고금리의 여파는 당연히 상업용 부동산 시장에도 깊숙이 스며들고 있다. 매출이 줄어든 비즈니스는 렌트 연체·계약 재협상·조기 종료 요청이 증가하고, 이는 건물주의 공실 부담으로 이어진다. 한편, 건물주들 역시 재융자(Refinance)를 해야 하는 시기를 맞고 있지만, 기존 3~4%대 금리를 새로 7~8%대에 갱신해야 하는 상황이라 DSCR이 맞지 않아 리파이 자체가 불가능한 케이스가 속출하고 있다. 이른바 ‘Maturity Wall’이 집중된 2025~2027년 사이에는 상업용 부동산 시장의 잠재적 위기가 더욱 가시화될 가능성이 높다.
여기에 캘리포니아 특유의 법적·규제 환경이 더해지며 비즈니스 오너들은 사실상 사방이 막힌 상태에 놓여 있다. 건물주 입장에서는 물가상승을 충분히 반영하지 못하게 만들어져 있고, 패스트푸드 업종을 중심으로 한 최저임금 인상은 인건비 부담을 극적으로 높였다. 최근 몇 년 간 상업용 보험료가 20~40%씩 인상되었고, ADA·위생·환경 규제 등 각종 컴플라이언스는 더 엄격해졌다. 비즈니스 오너와 건물주 모두, 법과 정책·사업 환경·금리 환경이 동시에 압박하는 ‘전방위 삼중고’를 겪는 셈이다.
그렇다면 이런 상황에서 비즈니스 오너와 건물주는 어떤 전략이 필요할까? 우선 리스 재협상은 선택이 아니라 생존을 위한 필수 과정이 되고 있다. Base Rent 조정, CAM 구조 재검토, TI 협상, Early Renewal 등 전문가가 개입하면 현실적으로 해결 가능한 여지가 많다. 부동산 포트폴리오도 재점검해야 한다. 수익성이 떨어진 상가·오피스를 정리하고, Value-Add가 가능한 상업용빌딩이나 안정적인 NNN 투자로 리스크를 분산하는 전략이 필요하다. 또한 고금리 시대에는 무리한 레버리지보다 세금·상속·보험 전략을 함께 사용하여 자산을 보호하는 것이 중요하다. Annuity·IUL·Defined Benefit Plan과 같은 금융 솔루션은 고금리 시대일수록 더 의미가 커진다.
2025년의 시장을 한 문장으로 요약하면 “누가 오래 버티느냐의 싸움”이다. 금리는 언젠가 정상화되겠지만, 그 시점을 단언할 수 없다. 지금 시기에는 속도보다 방향이 중요하고, 투자보다 생존이 우선이며, 단기 전략보다 장기적인 현금흐름 관리가 절대적으로 필요하다.
하지만 위기 속에서도 기회는 항상 존재한다. 가격 조정이 빠르게 이루어지는 지금 같은 시장은, 현금을 보유하고 있거나 의사결정을 빠르게 할 수 있는 투자자에게는 오히려 향후 몇 년간 최대 기회가 될 수 있다.
현장에서 느끼는 사실은 한 가지다. 이 어려운 시기를 겪고 있는 건 비즈니스 오너만이 아니라 건물주·투자자·테넌트 모두다. 어쩌면 지금 이 시장은 서로의 처지를 누구보다 잘 아는, 그야말로 동변상련의 시장이다. 그러나 바로 그 지점에, 함께 해결책을 찾고 새로운 길을 모색할 가능성도 분명히 존재한다.
