미국 대부분 지역서 벼락 같이 오른 집값과 매물로 나온 집 품귀로 수 년 동안 집 소유자들이 매도 시에 갑의 위치를 점했다. 이제는 많이 달라졌다.
미 전역에서 주택 매도자들의 거래 우위가 표나게 약해지고 있다. 집을 살 여력이 있는 집 매수자가 드물어졌고 경제, 일자리 및 주택담보대출(모기지) 이율이 모두 불확실해져 매도자가 거래 테이블에서 예전같은 위세를 부릴 수 없다.
남부와 서부 주택 시장에서는 집을 팔려고 애쓰는 주인들이 매수자의 기분을 맞추는 형색이 완연하다. 가격을 낮춰주는 것을 비롯해 매수자의 모기지 이율을 내려주는 선불금 및 매수자가 부담하는 계약 종료의 마감 비용에서 매수자 요구를 들어주는 것이다. 집안 조사에서 불거지는 수리 및 개선 사항도 책임진다.
이유는 매도자가 부르는 가격이 적정하지 않다고 생각하면 매수자는 금방 돌아서 버리며 동시에 매수자들은 신축 주택 시장에서 보다 많은 옵션을 부릴 수 있기 때문이다. 해서 매도를 원하는 집주인들은 매수자들에게 자기 집을 어필시켜야 하는 압력을 받고 있다.
7월 시점에서 전국 주택 매물의 호가 중간값은 살짝 올랐지만 여러 대도시 지역은 내렸다. 매도자와 매수자 간 파워 게임에서 갑을 위치가 역전된 신호로 볼 수 있다.
지난 10년 간 전반부에 흔하던 매수자들 간 가격 높이기 경쟁으로 미 전국 집값이 거의 50% 가량 뛰어오르던 일은 이제 과거가 되었다.
처음부터 낮은 가격으로 부르는 것이 더 흔한 일이 되었다.
이런 유망한 추세에도 미 주택 시장은 슬럼프에 갇혀 있다. 이미 사람이 살고 있는 구축 주택의 매매 량은 전년도 앞 7개월 간과 비교해서 1.3%가 감소했다. 그 지난해 7개월 분은 이미 30년 래 최저 규모까지 떨어진 수준이다.
7월 미국 매물 주택의 호가 중간값은 살짝 올라서 43만 9450달러(6억 1000만원)라고 전국 중개업체(Realtor.com)가 발표했다. 이 업체의 조사에 따르면 가구 소득이 미국 중간값에 해당하는 주택 매수 희망자가 집 사는 데 쓸 수 있는 돈은 최대치로 29만 8000딜러다.
집값의 20%만 현금으로 지불하고 나머지를 30년 만기의 고정 이율 6.74% 모기지로 빌려 지불할 것으로 예상할 때의 수치다.
이 기준으로 하면 매수 희망자 10명 중 7명은 집 사는 것을 아예 포기해야 한다. 그래서 집 매수자가 드물어진 것이다.
미국 주택 시장은 전례를 찾기 어려울 정도로 저리였던 모기지 이자율이 뛰기 시작한 2022년 이후 슬럼프에 갇혀있다. 집값이 계속 오르는데도 매물로 나온 집 수는 확 줄었다.
전국적으로 이제 보다 많은 집이 매물로 나왔으며 매수자들이 살 수 없거나 살 생각이 없는 그런 기존 매물은 더 오래 안 팔리는 모습이다. 순 호가 단계인 매물 주택 수는 7월에 21개월 연속 증가세를 기록했다. 1년 전에 비해 거의 25%가 늘어났다.
남부와 서부에서 매수 희망자들은 매도자에 비해 더 많은 레버리지를 갖게 되었다고 할 수 있다. 주택 재고량이 팬데믹 이전 대비로 한 자리 수 증가한 곳이다. 반대로 주택 공급 규모가 팬데믹 이전 대비로 계속 40%~50% 떨어져 있는 중서부와 북동부 시장은 상황이 좀 어렵다.
재고량이 많은 지역 매도자들은 압박을 느끼고 가격을 하향 조정하고 있다. 한 예를 들어보자. 은퇴한 사업가 부부는 콜로라도주 덴버 서쪽 50㎞ 위치의 에버그린 산악 주택단지에 방 4개 및 화장실 4.5개 단독주택을 130만 달러(18억 500만원)에 내놨다. 한 명도 보러 오는 사람이 없자 128만 달러로 낮췄는데 역시 매수 희망자 얼굴을 아직 못 보고 있다.
텍사스 오스틴의 호가 중간값은 1년 전에 비해 4.9%가 내렸고 플로리다주 마이애미는 4.7%가 내렸다. 시카고, 로스앤젤레스 및 덴버는 4.4%~4.0% 선에서 내렸다.
이제 집을 사는 것이 훨씬 쉬워졌다. 오스틴의 주택 재고량은 팬데믹 이전 대비로 거의 60%가 증가했다. 한 부부는 오스틴에서 침실(방) 5개, 화징실 3개의 단독주택을 73만 5000달러(10억 2000만원)에 샀는데 최초 호가보다 3만 달러(4100만원)가 싸게 매수했다. 거기다 매도자는 수수료 1000달러를 자기 부담으로 했다.
