한국에 있는 집을 팔았을 떄 미국세금보고를 어떻게 하나요? 많은 한국 사람들이 질문하는 세금 문제 중의 하나다.
미국시민권자나 영주권자가 한국에 있는 부동산을 팔았을 경우 반드시 미국에 세금 보고를 해야 한다.
지금 현재 미국 세법상 집을 본인이 소유하고 있고 파는시점을 기준으로 과거 5년 동안에 2 년 이상을 살았을 경우에는 양도소득 (Capital Gain) 에 대해서 single 인경우에는 $250,000, married jointly file 인 경우는 $500,000 까지 세금을 내지 않는다.
한국에 있는 집도 한국에 들어가서 2년 이상을 살다가 팔면 미국 세금 보고시 이 세법 조항에 따라 면세 혜책을 볼 수 있다. 그런데 미국에 살면서 한국에 있는 집을 팔면 2년이상 실았다는 조건이 맞지 않으므로 이 면세 혜택을 볼 수없다. 이 조항은 미국연방 국세청 IRS 나 California 주 세무국 Franchise Tax
Board 에 똑같이 적용된다.
한국에서 집을 팔면 한국에서 먼저 세금을 내게 된다.
일반적으로 미국과 한국은 조세 협약에 의해 이중 과세를 하지않게 되어 있다. 그래서 한국에서 세금을 내면 미국에는 세금을 내지 않는다.
단지 한국에서 내는 세금이 미국보다 적을 경우 그 차액만 더 내면 된다.
예를 들어 한국에 있는 부동산을 팔아서 $500,000 이익이 생겼는데 한국에서 $150,000 세금을 내었고 미국 세금 이 $100,000 이라면 더 이상 낼 것이 없는데 한국에서 세금을 $80,000 냈다면 미국 세금을 $20,000 ($100,000-$80,000) 을 더 내어야 한다.
그런데 대체로 한국 양도소득세가 미국보다 많이 낸다. 미국 세법에는 일 년 이상 가지고 있든 집을 팔 때 생긴 양도소득세 를 Long-Term Capital Gain 이라고 해서 최고세율이 20% 인데 한국양도세율은 특별한 경우를 제외하고 일반적으로 이보다 훨씬 더 높다.
그래서 대부분 경우에 미국에서 세금을 더 내지 않는다. 그런데 이 조항은 연방 국세청 IRS 에만 해당이 된다. 그래서 다음에 설명하는 것과 같이 California
주정부 세무국 FTB 에는 세금을 내어야 한다.
California State Income tax – California 주민은 연방정부 IRS 와 주정부 California 에 각각 따로 세금보고를 하고 세금도 각각 따로 낸다. California 주민이 한국에서 부동산을 팔았을경우 위에서 설명한것과 같이 California 주 정부에도 세금보고를 해야한다.
그런데 California 주는 IRS처럼 한국에서 낸 세금을 전혀 인정해 주지 않는다. 그래서 한국에서 세금을 내었든 내지 않았든
상관없이 세금을 내야 한다.
위의 예를들어 $500,000 양도소득에 대한 California 주 세금은 다른 수입이 없다는 가정하에 single 인 경우 대략 $45,000 정도이다. California 주 소득세율은 수입에 따라서 1% 에서 시작해서 최대 12.3% 이다.
따라서 한국 양도소득이 많은 경우에는 12.3% 의 California 세금을 더 내야 할 수도 있다.
주 소득세 뿐만아니라 연방 국세청 IRS에도더 내야하는 것이 있다. 바로 Net Investment Income Tax 이다.
Net Investment Income Tax – 이 세금은 Capital gain (양도소득) 에 대해서income tax 외에 3.8%의 추가 세금을 더내는 것인데 이세금은 한국에서 양도소득세금을 내더라도 면제가 안되는 세금이다.
2010 년도에 새로 제정된 세법 The Health Care and Education Reconciliation Act of 2010 에 의해서 2013 년도 부터 시행되는 세금인데 Capital Gain 에 대해서 내는 소득세 외에 추가로 3.8% 를 더내는 세금이다. 위의 든 예에서 $500,000 의 양도소득이 생겼는데 한국에서
$150,000 내고 미국에서 세금이 $80,000 인 경우 미국에서 세금을 더 내지 않는다고 했는데 Net Investment Income Tax 는 예외적으로 따로 내야 한다. 다른 수입이 전혀 없다는 가정하에 single인경우 $500,000 에서 $200,000 (결혼한 부부는 $250,000, single 은 $200,000 을 공제 해 줌) 뺀 나머지 $300,000에 대해 3.8%, 즉 $11,400 세금을 미국에 더 내야한다.
다시 말해서 이 세금은 한국에서 아무리 세금을 많이 냈어도 미국 IRS 에 반드시 더 내어야 하는 세금이다.
위의 설명한 2가지 세금 과 한국세금을 합치면 어떤경우는 거의 60-70 % 정도의 세금을 내는 경우도 있다.
한국의 부동산이 상당히 많이 올라가서 양도 차익이 $1,000,000 혹은 $2,000,000 경우도 흔히 볼 수 있는데 한국에서 세금 내었으니 미국에서 안 내어도 된다고
생각하고 집을 팔았던 분 중에 세금보고시 에 세금을 더 내시면서 상당히 억울해 하시는 분도 많이 보았다.
그러므로 한국 부동산을 팔 생각이 있다면 반드시 전문가를 찾아가서 세금이 얼마인지 를 미리 알아보고 결정하는 것 이 중요하다.
<박수현 공인 회계사> 213-385-2051. 이메일 sp@sparkcpa.net 홈페이지 www.sparkcpa.net
