상가나 오피스, 창고 리스를 진행하다 보면 많은 분들이 이렇게 물어보십니다. 공사를 해야 하는데, 프리렌트를 1년 이상 받을 수 있나요?”이 질문에 대한 답은 한 가지로 딱 정해져 있지는 않습니다. 가능한 경우도 있지만, 결국은 협상에 따라 달라집니다.
프리렌트는 단순히 공사 기간만 보고 정해지는 것이 아니라, 테넌트의 조건과 매물의 상황, 그리고 전체 계약 구조에 따라 결정됩니다.
예를 들어,- 테넌트가 탄탄한 브랜드이거나 재정적으로 안정적인 경우. – 공사 규모가 크고 퍼밋 기간이 오래 걸리는 경우, – 계약 기간이 길고 렌트 금액이 높은 경우 이런 조건이 맞으면 프리렌트를 길게 받을 가능성이 높아집니다.
실제 케이스를 보면, 오랫동안 방치되어 있던 식당 자리처럼 건물 상태가 좋지 않고 전체 리모델링이 많이 필요하면서 테넌트도 좀 리모델링 비용을 많이 내야하는 경우 퍼밋 기간만 6개월~1년, 공사 기간 추가로 6개월 정도 입니다.
이렇게 시간이 길어지기 때문에 1년 이상의 프리렌트를 협상하는 경우도 충분히 있습니다.
하지만 반대로, 이미 식당으로 잘 운영되던 자리처럼 기본 시설이 갖춰져 있고 간단한 인테리어만 필요한 경우에는 보통 1~3개월 정도의 프리렌트가 일반적입니다.
여기서 많은 분들이 오해하시는 부분이 하나 있습니다. “공사가 오래 걸리면 무조건 프리렌트를 많이 받는다”는 생각입니다.
하지만 실제로는 그렇지 않습니다.프리렌트는 공짜로 주어지는 것이 아니라 렌트 금액, 계약 기간, 조건들과 맞바꿔서 만들어지는 협상 결과입니다.
예를 들어, 렌트를 조금 더 높게 설정하면 프리렌트를 늘릴 수 있고 계약 기간을 길게 가져가면 조건이 좋아질 수 있습니다.
즉, 프리렌트는 단독으로 존재하는 것이 아니라 전체 리스 구조 안에서 조정되는 하나의 요소입니다.결국 가장 중요한 기준은 두 가지입니다.
이 테넌트가 얼마나 안정적인가와 이 자리가 얼마나 경쟁력 있는가 입니다. 이 두 가지에 따라 프리렌트가 몇 개월이 될 수도 있고, 1년 이상이 될 수도 있습니다. 한 줄로 정리하면 프리렌트는 정해진 공식이 아니라, 딜 전체 조건에 따라 달라지는 협상의 결과입니다.
<레이첼 윤 캘리포니아 브리지 리얼티 대표>rachael@calbridgerg.com>
***레이첼 윤은 California Bridge Realty 대표로, 상업용 부동산과 비즈니스 매매를 전문으로 하는 20년 경력의 실무형 전문가다. H Mart, 메가마트, 농심 등 대기업과 협업하며 대형 리테일 프로젝트를 수행했고, Irvine Company 등 주요 자산 소유주와의 리스 협상을 통해 전략적 조건을 이끌어내는 협상력을 강점으로 한다. 현재 약 45명의 에이전트와 함께 북가주부터 샌디에고까지 네트워크를 운영하며 투자자 맞춤 자문을 제공하고 있다.
