Capital Gain 은 부동산이나 주식을 팔아서 생기는 수입을 말한다. 일전에 주식에 대한 Capital Gain Tax 를 설명했는데 오늘은 부동산 Capital Gain 세금에 대해서 알아보자.
전번 주식투자에 대한 Capital Gain Tax 에 대해서 설명한 것처럼 부동산 Capital Gain 도 일 년 이상 가지고 있던 것을 팔았을 경우에는 Long term Capital Gain 이고 일 년 안에 판 것은 Short term Capital Gain 이다. Long term Capital Gain 은 20% 가 최고 세율이고 경우에 따라서 0%, 15% 가 적용된다.
Short term Capital Gain 은 일반수입과 같은 37% 의 최고 세율이 적용 될 수 있다.
다음과 같이 몇 가지 경우를 나누어서 Capital Gain Tax 가 어떻게 적용되는지 알아보자.
1 Primary home. – 대부분의 사람들이 알고 있는 것 처럼 2년 이상 살았던 집을 팔 경우 $250,000 (부부인 경우 $500,000) 까지의 Capital Gain 에 대해서 면세가 된다. $250,000 이상의 Capital Gain 에 대해서는 위의 설명한 Long term Capital Gain tax rate 이 적용된다. 예를 들어 집을 팔았을 때 $300,000가 남았다면 $250,000 까지는 세금을 내지 않고 $50,000 에 대해서 Long term capital gain tax 를 내면 된다. Capital gain 은 집 판 금액에서 구입한 금액을 뺀 금액이 된다.
만약 구입한지 2년 이전에 판다면 $250,000 면세혜택이 없어지고 수입에 대해서 100% 세금을 내야한다.
그런데 이경우에도 예외조항이 있는데 직장때문에 2년동안 못 기다리고 이사를 가야하는경우나 혹은 건강문제로 집을 급히 팔아야 되는 경우에는 2년이 안되어서 집을 팔더라도 면세 혜택을 받을 수 있다.
만약 집을 손해보고 팔았다면 그 손해 본 것에 대한 세금공제 는 할 수 없다.
2 Vacation Home or 2nd Home. – Vacation home 이나 2nd home 을 펼 경우는Primary Home 에 주어지는 Capital Gain 에 대한 면세 혜택이 전혀 없으므로 모든 Capital Gain 에 대해서 세금을 다 내야한다. Capital Gain 은 집 판 금액에서 구입금액을 뺀 금액이다.
Vacation Home 을 Primary 로 바꾸고 나서 2년이상 살다가 집을 파는경우는 Capital Gain의 일부분을 면세 받을 수 있다. 이 경우는 Vacation Home 과 Primary Home 이 섞여 있는 경우 인데 Total Capital Gain 을 Vacation Home 기간 과 Primary Home 기간을 비율로 나누어서 Vacation Home 기간에 할당된 수입은 세금을 100% 다 내고 Primary Home 에 할당된 수입은 $250,000까지 면세 혜택을 받을 수 있다.
만약 Vacation Home 을 손해를 보고 팔았다면 이 또한 Primary Home 과 마찬가지로 세금공제를 할 수 없다.
3 Rental Home – Rental Home 을 팔았을 경우도 모든 Capital Gain 에 대해서 100% 세금을 내야한다. Capital Gain 은 집 판 금액에서 구입가격을 뺀 금액인데 Rental House 를 팔았을 경우는 Rental House 를 가지고 있는 동안 세금공제를 했든 감가상각비 (depreciation expense)를 더 해주어야한다.
즉 depreciation 한 금액만큼 gain 이 더 생기는데 이것을 Unrecaptured Section 1250 gain 이라 하고 이부분에 대해서는 최고세율이 25% 이 적용된다.
예를들어 $500,000 에 rental home 을 구입했는데 $700,000 에 팔았는데 그동안 감가 상각비를 $110,000 공제 받았다고 한다면 팔아서 생긴 차액 $200,000 ($700,000 – $500,000)에 감가상각비 $110,000 을 더해서 Capital Gain 이 $310,000 이 된다. 이 중 $110,000은 unrecaptured Section 1250 이 되고 최고세율 25% 가 되고 나머지 $200,000 은 위에서 설명한 것처럼 Long term capital gain tax rate 이 적용된다.
Rental Home Capital Gain 에 대해서 세금을 내지않고 연기 할 수있는 방법이 있는데 바로 1031 Exchange 혹은 Like Kind Exchange 이다. 이는 Rental Home 을 팔고난후 정해진 기간안에 다른 Rental Home 이나 투자용 부동산을 구입하는 경우이다. 이 경우 Rental Home 을 팔았을 때 생긴 수입을 새로 구입한 부동산에 넘겨주는 방식인데 세금은 새로 구입한 부동산을 팔 때까지 연기시켜 주는 것이다. 그래서 새로 구입한 부동산을 나중에 팔때는 새로 구입한 부동산에 대한 시세
차익은 물론 그 전에 부동산 에 대해서 연기했던 세금 모두 같이 내야한다.
1031 Exchange 는 Primary Home 이나 Vacation Home, 2nd Home 에는 적용이 안되고 Rental home 이나 투자용 부동산에만 해당이 된다.
만약 Rental Home 을 손해 보고 팔았다면 손해본 금액은 Primary Home 이나 Vacation Home 과 달리 100% 세금공제가 가능하다.
<박수현 공인 회계사>
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